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来源:海外掘金目前欧盟28个成员国中,有20个国家向投资者发放“黄金签证”。据《透明国际和全球见证》报告,过去十年里,欧盟以“黄金签证”的形式,发放了六千多本护照,批准了10万份居留许可,并吸引了大约250亿欧元的投资。不过,2018年开始,欧盟就不断发声要求收紧甚至关闭“黄金签证”政策,*主要的原因是多次查出投资移民过程涉嫌洗钱的案件。2019年11月22日,欧洲经社委员会(EESC)再次呼吁欧盟成员国家废除“黄金签证”。未来“黄金签证”的审核标准会越来越严,低门槛购房移民末班车,可能****有!西班牙、葡萄牙、希腊是三个*主流的买房移**家。在国际评级机构惠誉对全球主要国家未来两年的房价展望中,这三个国家从2019年到2021年的房价涨幅远远超过其他国家和地区。例如,惠誉预计2020年希腊房价将上涨6%。2019年瑞士媒体Neue Zuercher Zeitung(NZZ)报道,希腊房地产市场的强劲复苏完全得益于黄金签证计划的助推以及短租市场高回报的成果。自2013年开始,希腊饱受经济危机困扰导致房价下跌幅度超40%,而希腊政府为遏制房地产市场崩盘,挽救国内经济,推出了黄金签证计划,任何非欧盟国家公民购买超过25万欧元房产即可获得5年长期居留权,并惠及父母子女上下三代人,这也成为前全球*受瞩目*受欢迎的投资移民项目。2013年以来,非欧盟公民已向希腊房地产市场投资超过10亿欧元。近两年来,希腊房地产市场复苏,*大的功臣是“黄金签证”。据希腊公民保护部的*新数据,从2013年“黄金签证”出台到2019年底,希腊累计发放居留许可6304张,创收20亿欧元。为了进一步刺激房地产市场,吸引外国买家,希腊政府在2019年出台了一系列减税政策。2019年7月底,希腊政府将“单一物业税”(ENFIA)降低10%-30%,并对新建筑免征24%的房产转让增值税的举措,将能够有效地促进房产交易,特别是吸引希腊境外买家的投资。希腊首都雅典的房价就是如此。希腊央行数据显示,2019年三季度雅典房价同比增长11.9%,秒杀全球大部分城市。但即便如此,雅典目前房价也仅有2007年高峰时期的60%。雅典房龄在5年以来的公寓房价2019年第三季度同比增长11.8%,为历史高位时的63.6%;房龄五年以上的公寓,目前房价为2007年的57.8%。NZZ还指出,促使房产市场复苏的另一个主要因素是Airbnb等短期租赁平台的崛起,使得包括雅典中心在内的地区房产价格的普遍上涨,而这波涨价对于这些地区来说几乎是****的幅度。所以2020年,希腊房市需要注意些什么?1.未来几年内,希腊每年的新建房子还会持续减少,房产会更为紧消。2.希腊经济还会继续回暖,发展形式很乐观。3.2015年希腊房价跌到谷底,接下来几年内希腊房价将持续上涨。4.移民会继续拉动更多的资金进入希腊房产市场,进一步推动希腊房地产行业的红火。5.2006年前获得建筑许可的房产由于只需3%增值税,在接下来几年内会变得非常抢手。6.出于旅游业的红火,希腊短租价格大幅上涨,将成为*主要的房产置业方向。那么希腊房产受欢迎的因素有哪些呢?1.易租希腊买房移民,如果移民不移居,还是以易出租来体现投资价值。从过去投资的经验看,雅典市中心的公寓比市郊的别墅好租,因为,在西方,年轻人没有买房结婚的概念,小两口以租房为主,租房一般公寓居多,等到经济实力和家庭成员增多后,会考虑购买郊区较大一些的独立房型。2.海景投资希腊房产,除了市区公寓外,度假房以及海岛别墅也很受欢迎,并且希腊这种度假房产大多集中在雅典西南沿海或者海岛上,如莱夫卡斯岛、克里特岛、圣托里尼等。3.学区很大一部分人投资希腊房产,选择移民希腊的目的是为了孩子教育,让孩子从小接触欧式教育,将来能有更好的发展。因此,雅典东北部成了这类客户的主选。房地产市场在2020年的发展将由以下三个不同类别组成一、发展*快的类别依然为外国人兴趣*大的公寓,热门区域集中在雅典市中心、沿海阿提卡地区、热门度假岛屿以及塞萨洛尼基、哈尼亚、卡瓦拉、哈尔基迪基、罗得岛和科孚岛等地区,外国投资者将加大对这些地区进行投资和展开短期租赁业务以获得高额回报。二、价格变化较为稳定的房产,如雅典北部郊区物业。三、希腊国内刚需房产,与前两类相比,刚需购房的需求缩减可以几乎可忽略不计。当然小编知道有很多客户关心新房旧房问题(会不会中介卖的新房,而我们报价都是旧房)其实现在希腊的大部分房产都是198x年左右建设的,新房真的很少。而且所有交易2006年以后建设的房子都会需要收取24%的消费税,又有多少客户会为了买一个新房出这么一大笔钱呢,中介更是不会折腾真正的新房。他们只会获得建筑许可以后把老房或烂尾楼重新粉刷装修一下,变成新房(装修成本很低)。希腊法规也支持这样的做法,只要你重新装修一下 房龄就刷新了。同时,希腊房产是永久产权 ,房屋土地归个人所有,世代相传,不受国家政策影响,成为一笔真正意义上的”不动产”。而我国的产权只有70年,地契不归居民所有。至于70年之后,房屋究竟如何处理,至今为止政府都没有明确的政策出台。中国的限购政策使银行放出的买房贷款利率较高,而希腊推出购房移民政策,购置房产、即可拥有身份。并且国内对购房实行“限购令”,在希腊,外籍置业者没有限制购买住宅套数 ,希腊采用欧盟法律体系,充分保护个人的私有财产。加上希腊的房产算的都是使用面积,阳台、电梯这类都不算在内,有些开发商还会送车位、储藏室等。一套100平左右的公寓实际使用面积一般在115-120平左右。是不是希腊的房子都被中国买家买了呢?小编经常会被问到这种问题,带着这个疑问做了很多的搜集,这才发现原来不止我们中国人爱买房子。2019年希腊“黄金签证”的发放数量为2239份,与2018年的1833份相比增加了22%。在获得“黄金签证”的投资者中,中国买家为主要群体。政策出台后,希腊已经向中国投资者发放了4371张“黄金签证”,占总发放数的70%。尤其是在2019年下半年,从9月初至12月初,希腊向非欧盟投资者及家庭发放了742份居留许可,其中90%发给了中国家庭。之所以这个黄金签证如此喜爱还是因为入门欧洲门槛低廉,仅25万欧就可以一家三代拥有欧洲绿卡确实还是很有吸引力的。移民政策简单主申请18岁以上在希腊购买价值25万欧元或以上的房产购买全家的医疗保险申请人无需体检;无需在当地有定期存款3---5个月及办理成功

   来源:智选海外房产 |      房地产信息中心(REIC)认为,今年的整体房地产市场状况与去年几乎没有什么不同,但如果泰国经济从目前的放缓中复苏,2020年房地产增长的机会*高可达7%。REIC在董事长Parinya Patanaphakdee的领导下,利用多年来收集的信息数据,一直在开发模拟模型,以评估住房业务的方向和趋势。对于2019年的市场情况,政府推出了三项刺激措施:1、首套房项目购买房屋和公寓减税不超过20万泰铢;2、降低房产转让登记费,并将价格在100万泰铢以下(含新房和二手房)的房屋抵押贷款登记费降至0.01%;3、以及类似措施降低过户登记费,并将购买价值不超过0.01%的房屋抵押贷款登记费降至0.01%。这些措施导致2019年全泰国所有权过户增至373,365套,总价值8751.8亿泰铢,单位数量增长2.7%,价值同比增长4.3%。2019年第二季度和第三季度,泰国范围内的房地产许可申请数量有所增加,而去年第四季度的数量与2018年类似,表明开发商在改变商业计划。在曼谷和大都市地区,可以看到,自2016年以来,这个数量一直在变化,去年泰国各地获得建筑许可的单位数量下降了9%,而公寓建筑数量下降了24%。自2016年以来,公寓建筑许可的数量和比例持续下降,也就是说往后的1-2年新建公寓的数量都会下降。2020年,REIC指出了刺激今年泰国房地产市场的积极因素如低利率、政府相关刺激政策、放松贷款与LTV监管等措施。2020年曼谷及其郊区新项目启动后的住宅单位将约为114400至122600个,其中包括55%的公寓单位,即约62900至67400个。全国建筑许可证申请数量估计为292100至300900个单位,其中约27.4%申请公寓,或约80000至82400个单位。曼谷及其郊区的建筑许可证申请约为129000至132900个,其中约51.1%是公寓,约65 900至67900套,这意味着在全国各地获得建筑许可证的公寓项目中,82%将位于曼谷及其周边地区。从上面的预测来看, 2020年泰国房地产市场可能会相对稳定,但如果整体经济改善,仍有*高5%至7%的增长潜力。为购房者创造了信心。

中央深刻认识到房价持续高涨,导致房地产行业的负面影响越来越大,会加剧人群分化,挤出制造业,增加金融风险。中央的思路是力图让房产脱离投资属性,回归商品属性或者说是商品的自然属性,也就是“房住不炒”。在此背景下,长期投资房产收租类似于实业,受限制*小,短炒博取升值收益会受限制很大。大家应该都能认识到,这状况越来越清晰。调控政策绝不是像某些房产投机者期待的那样持续不了多少时间就会放开,而是会在可预见的未来大概率都会持续,只是根据具体形势变化时松时紧。第一线城市房价仍会上涨,但涨幅趋缓。比如像深圳,未来五年,因为经济发展健康,新经济发展迅猛,还将要吸引较多的人口流入,房产还会处在供不应求的状态,因此仍然会上涨,但涨幅可能要比前些年低不少。二线城市大概率也会上涨,但涨幅也会比较小。三四线及以下城市,因为供大于求,还是会延续低迷行情。前些年已经透支了未来的空间。不排除部分城市房产价格会出现一定幅度下跌。房产是适合长期投资的标的,如果仅是抱着房产未来几个月会涨的期望,去短炒房产,在当下是危险的行为,不建议这样做。短炒房产成本很高,在房价调整期很容易赚不到钱甚至还亏钱。投资房产需要仔细衡量自身及家庭的现金流,如果不能负担月供,现金流有问题,建议谨慎投资房产。此前二三十年中国房地产从无到有,出现了一个价格快速上涨的过程,任何一个社会它必然经历这样一个过程,这个过程带来了巨大的财富效应,成为中国居民财富增长的*重要的积累形式,但这个靠买房暴富的时代已经结束了。于是,越来越多的人开始关注海外房产,也早有一部分人先行投资了海外房产,这是未来的大趋势。中国人对地产投资的热衷,并不是简单而盲目的,从**收益上来看,地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。所以相对来说,中国投资者对这个资产类别比较熟悉,投资海外房产对于投资者来说也便于操作。海外房产大多不限购,投资者可以购买住宅,也可以购买写字楼,有利于资产合理分配和降低投资风险。并且海外的房产大都有着永久产权,并且无公摊面积,比起国内只有70年产权,以及被分摊了大部分面积的房产要好上许多。从投资的收益角度看,投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房产租金收益率往往会很高。投资前要通过各种渠道事先了解当地政策。每个地区政府对当地的房产市场都有自己的态度和宏观调控政策,轻视该地区政府态度的投资者往往在大方向上产生错误,从而可能使风险的概率大大增加。海外房产投资除了有房产价格变动带来的风险,还有一个非常大的风险是汇率。美元作为全球货币价格的标杆,再加上今年以来美元指数持续走高,未来三到六个月内也可能会维持比较稳健的状态。因此以美元定价的房产,可以很好的对冲人民币的汇率风险。目前,随着“一带一路” 政策的不断实施以及国际全球化的深入发展,以柬埔寨为代表的东南亚发展中国家逐渐成为国内投资者**地。柬埔寨在过去10多年的GDP增长都在7%左右,同时它又是一个美元计价国家,在柬埔寨投资等于买了美元资产。从房价上涨和租金回报率上涨的幅度来看,柬埔寨房产已然进入了“黄金十年”,就像十年前的北上广深一样。圈叔说:在海外投资盛行的今天,国内投资者大可不必再对国内的房产市场产生期待,在国内的房产市场里挣扎。真正需要去做的,是去柬埔寨看房,选择合适的项目,并准备购入一套房产。

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